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美国为何没有“天价学区房”

2017-02-23 15:22 作者:孙鸥梦 来源:新华社 编辑:班和平
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在美国,即便是人口最为密集的纽约市,“学区”虽是影响房地产市场供求的因素之一,但远非决定性因素,所谓“好学区”的房价更达不到“天价”程度。 

美国教育界与地产界人士认为,美国不存在“天价学区房”的主要原因是公立教育体系的设计、政府对教育资源的调节配置以及对房地产投机空间的有效压缩。 

公立学校门槛低 

美国教育有私立与公立之分,免费公立教育的涵盖范围包括小学、初中和高中。私立学校因为收费高昂、提供高端教育服务,自然不存在“学区”之分和入学限制。而公立学校为保障公平,一般都规定学生就近入学,就读于居住社区所属学区的各级学校。 

纽约市根据地理位置,大体划分为32个学区,其中公立小学有大约715所。不过,美国公立学校的教学质量也存在差异,一些“好学区”内的学校师资优良、财力雄厚,设有特长班和外语、艺术类的附加课程,自然吸引了不少家长为子女教育考虑而搬到“好学区”内。 

美国公立学校的基本职能明确,就是保障所有适龄儿童都有学可上,即便是滞留在美的非法移民子女也不例外。因此,公立学校的入学审核注册手续非常简单。在纽约,初次入学的学生只需要出具三份文件:本人出生证明(或身份证件)、家庭居住证明和本人医疗免疫记录。其中和“学区”“择校”相关的,只有居住证明一件,一般就是显示家庭户主姓名的水电费缴纳单据或银行资金往来账单。 

因此,无论学生家庭在某个好学区是购买拥有住房还是暂时租住,只要能证明其申请时确实住在该学区内,就能顺利注册入学。因此,学生家长完全可以“择校”而不买房,省去很多麻烦。 

纽约市教育局还规定,学生一旦完成注册入学,无论家庭住址此后搬迁到何处,学生都有权利在同一所公立学校继续就读直至毕业,这在保障学生教育连续性、稳定性的同时,也进一步淡化了学区的概念和影响。 

当然,少数好学区、好学校会出现申请人数超出招生容量的情况。这时,教育主管部门和校方会采取按报名先后顺序、抽签、设立候补名单(根据开学后实际到校人数递补学生)等相对公平的方式来决定录取,实在无法招录的生源将被安排到其他学区教育水平基本相当的学校。一般来说,在学区当地居住时间长、多个子女中有一名已经在校就读的家庭,在招录过程中还会得到优先照顾。 

教育资源可调控 

从因果关系上看,美国不存在一所好学校的存在带动了周边房地产价格暴涨甚至供不应求的现象,而是首先有了一个各方面条件都很好、吸引大批中产阶级和富裕人群买房入住的社区,逐渐促成了好学校、好学区的生成。 

这是由美国公立学校的财政支撑体系决定的。美国拥有房产家庭缴纳的地产税一般构成地方政府约70%的收入来源,而这些税收中的相当一部分被用于当地社区的公共设施建设,包括公立学校的建设、运营及教职员工的工资福利等等。因此,往往社区质量好、房价高的地区,地税收入丰厚,当地的教育资源也就更充足。当地居民一般素质较高并且重视教育,也进一步提升了学区、学校的质量。 

但另一方面,如果仅靠社区质量和地税收入水平决定学区、学校质量,则公立教育的质量、水平必然出现两极分化,贫困社区的公立教育将难以为继。因此,美国联邦、州和市三级政府均会在教育预算制订和专项拨款时,有意识地向排名靠后的公立学校倾斜,通过政府教育基金的统筹使用、合理分配,尽量缩小学校之间实力差距,保证教育资源均衡均等。有时一些地方政府也会将从部分高房价地区征集上来的地税,在更大范围内调节分配,从而令那些低于平均教育水平的学区能获得更多的经费支持。 

对公立学校运营和教育质量的考评监督也是政府的另一重要调控手段。2001年,小布什政府制定的法案规定,全国所有接受联邦教育基金的公立学校,其3至8年级学生每年必须接受阅读和数学统考,以考核学校教育质量。连续两年在测试中不合格的学校,会被标注为“急需改进”,调整师资力量,并允许该校学生跨学区自由转学。 

这些措施在纽约也收到一定成效。比如,在贫困混乱的曼哈顿黑人聚居区哈勒姆,在州政府和市政府教育拨款的支持下,也有排名较为靠前的公立学校,甚至可以吸引到跨区入学的生源。一名昆斯区的家长告诉记者,她的孩子就读的小学由于成立不久且社区条件一般,一度排名为纽约全市的倒数几名,但三年后就逐渐攀升到了中游行列。 

房产投机空间小 

另一方面,市场、政策双重调节,房地产投机空间极小,也是美国没有出现天价学区房的重要原因。美国房产以消费需求为主导,绝大多数房产短期内涨幅不大,而买卖换手交易费用高达6%。房屋持有成本也较高,买房后需缴纳地产税并承担维修保养等费用。就纽约而言,如果以投资为目的购买了曼哈顿等地的高价房产,却不能尽快实现稳定的租金收入,则基本上每年都要承受净亏损。 

而在次贷危机引发2008年全球金融危机后,美国对楼市中投机炒作行为的管控也更趋严格。在美国,绝大多数人都通过贷款买房,因此政府通过立法加强对银行监管和风险管控,银行自身就会通过加强贷款审核申请、收紧放贷等措施抑制房地产过度投机。 

鉴于租房即可获得公立学校入学资格,一般的家庭如果不是确有经济条件和方便孩子上下学等特殊需求,都不会为“学区房”而一掷千金,买房囤积、转手牟利的情况很少。